“Vi står inte stilla, men vi rör oss heller inte som vi gjorde förr.”
Så beskrev en kollega nyligen läget på fastighetsmarknaden. Det är en träffande summering. Vi är i rörelse – men riktningen, tempot och spelreglerna är i förändring. Framtiden är varken förutsägbar eller statisk, men den är fortfarande formbar.

Under 2021 pratades det om överhettning. Under 2023 pratades det om överlevnad. Mellan dessa år svängde räntan från 0 till 4 % (Riksbanken, 2023), byggkostnader ökade med över 30 % enligt SCB:s Byggkostnadsindex, och antalet byggstarter föll med nästan 60 % (Boverket, 2024).

”Det här är inte en lågkonjunktur i klassisk mening – det är ett systemskifte” säger Fredrik Kopsch, docent i fastighetsekonomi, i en intervju med Fastighetsnytt (2024).

Vi ser inte bara mindre byggande – vi ser ett ifrågasättande av själva modellen för hur vi bygger.

För oss i allmännyttan är detta dubbelriktade tryck extra tydligt. Vi ska bygga för behov – men under marknadens villkor. Vi ska ta klimatansvar – men möta snabba politiska förändringar. Och vi ska bidra till tryggare samhällen – samtidigt som projektens kalkyler ofta går i rött.

Men det är också i den här komplexiteten som något nytt kan växa fram. När de gamla recepten inte längre fungerar, blir vi tvungna att hitta nya angreppssätt.

Nya vägar i tidiga skeden

Ett exempel är Helsingborgshem, som i sitt projekt Kvarteret Nore arbetat aktivt med social hållbarhet redan från start. De har integrerat trygghet, gemenskap och lokal förankring i allt från planering till utformning – vilket lett till både högre trivsel och lägre störningsnivåer. (Källa: Helsingborgshem, 2023)

Ett annat inspirerande initiativ kommer från Malmö stad, där pilotprojektet ”Framtidens bygglogik” testat att vända på hela processen: först förstå platsen, sedan formulera en byggidé – snarare än tvärtom. Målet? Att bygga med både hjärna och hjärta, inte bara plånbok.

Samverkan – inte som slogan, utan som strategi

Vi pratar ofta om vikten av samverkan – men hur ofta gör vi det på riktigt?
I Umeå har kommunen, ett allmännyttigt bolag och en ideell aktör tillsammans utvecklat ett trygghetsboende i det gamla regementsområdet. Projektet, som kombinerar äldreomsorg, sociala ytor och gröna gårdar, visar hur gemensam kraft kan åstadkomma både social och ekonomisk nytta. (Källa: Umeå kommun, 2023)

Det visar också att lösningarna ofta inte finns i en enskild aktörs verktygslåda – utan i mellanrummen.

Ägandeformer i förändring

En fråga som seglat upp allt mer är om våra traditionella upplåtelseformer räcker.
Stockholmshem har exempelvis testat bofellesskap för seniorer i Norra Djurgårdsstaden – där gemensamma ytor, delade resurser och kollektiv organisering skapat både bättre boendeekonomi och större socialt kapital. (Källa: Stockholmshem, 2022)

Samtidigt pågår diskussioner om nya ägandeformer, som delägt boende eller hybridupplåtelse. Här kan inspiration hämtas från bl.a. Tyskland, där Baugruppen-modellen ger vanliga människor möjlighet att tillsammans utveckla och äga sina hem.

Från bostadsbrist till brist på riktning?

Mycket talar för att den verkliga krisen inte bara är bostadsbrist – utan brist på samsyn och samordning. Vi vet att behoven är stora: Boverket beräknar att vi behöver bygga 67 000 bostäder per år till 2030. Samtidigt byggdes bara ca 35 000 under 2023. Gapet växer – men det är inte bara pengar som saknas.

Vi saknar också långsiktiga spelregler, finansieringsmodeller och politisk riktning.

“Vi behöver inte bara stimulans – vi behöver struktur,” skriver professor Hans Lind i en debattartikel i Dagens Samhälle (2023). “Annars riskerar vi att fastna i reaktivt kortsiktighetstänkande.”

Vad gör vi nu – och vad lämnar vi bakom oss?

Frågan är: Ska vi vänta in låg ränta och gamla förutsättningar? Eller ska vi agera på de nya?

Här är några möjliga spår framåt:

• Omformulera målbilden: Bygg för behov, inte bara marknad.
• Experimentera mer: Testa nya boendeformer, nya partnerskap, nya kalkyler.
• Tänk cirkulärt: Inte bara i material – utan i hela processer.
• Lägg mer kraft i de tidiga skedena: Här formas de verkliga möjligheterna.

Avslutningsvis:
Det är lätt att vara pessimist i en osäker tid. Men det är just nu vi har möjlighet att göra omtag. Att gå från “byggkris” till utvecklingsfas.

Och som någon klok sa:

“Det är inte i medvind vi utvecklas – utan i motvind vi får riktning.”